不動產統一登記，不應以弱化交易管理為代價

近期，隨著國土部對不動產登記程序和提速的要求，一些地方進一步對機構進行整合，將原交易管理機構和職能也合并到不動產登記機構，以便提高登記效率。但是在這些可喜的消息背后，筆者有著隱隱的擔憂，交易登記一體化，并不是國土部的首創。其實早在2002年住建部就出臺了《房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準》和《房地產交易與權屬登記規范化管理考核辦法》等相關的規定，這也是交易登記一體化的最早的試點，住建部長達20年的交易登記一體化取得了很好的效果，但也不是沒有負面效果的。一方面是房屋登記做的風風火火，越來越規范，一方面是房地產交易管理名存實亡，對房地產交易市場的監管缺位。在當年房屋登記業內甚至有一句話“只要證沒辦錯就行”，因此整體上對市場的管理就弱化甚至沒有監管。而借著不動產登記整合的大勢下，住建部有了可喜的轉變，正在由原來房屋登記機構剩余人員重新組建房地產交易管理機構，并逐步在落實對房地產市場的監管工作。而國土部從新撿起住建部的交易登記一體化來提高登記效率，并將交易管理部門整合到不動產登記部門的做法，不禁讓筆者擔憂其是否會重走原來住建部的老路，弱化了房地產交易市場的監管工作。

有觀點認為交易管理部門是多余的，其工作大量與不動產登記重合，所以沒有存在的必要性，其實這都是對交易監管工作的誤解。具體理由如下：

一、不動產登記和交易監管的業務內容不同

1、不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

2、房地產交易監管是指房地產管理部門從房屋從開發建設、銷售、再轉讓、租賃、直至房屋實體消滅的房屋全生命周期過程中所涉及到的對房地產開發企業、物業企業、房地產經紀機構等主體以及從業人員的合法性、具體經營活動的合法性進行監管的工作。

二、不動產登記和交易監管的行為性質不同

1、不動產登記在行政行為的分類中屬于行政確認。其主要表現形式是絕大部分的不動產登記業務依當事人的申請方可啟動，如當事人不申請登記，不得強制登記。

2、交易監管是行政管理工作，具體有行政備案（如合同備案、經紀機構以及從業人員備案等）、行政處罰（如對開發企業、物業、經紀等違法行為的處罰）以及對相關市場主體的誠信進行公示。交易監管工作是全方位的，主動的管理行為，其不以當事人是否愿意接受或者提出為前提。

三、不動產登記和交易監管對交易安全的作用不同

1、不動產登記是對結果的記載，即一般情況下登記方產生物權變動效力。其主要作用是防止登記時不發生錯誤。

2、交易監管是對交易過程的全監管，通過對從業主體和行為的督察，提高交易市場整體的規范性。

由以上分析可見，登記雖然可保障最終權屬歸屬的正確性，但不能解決交易過程中可能發生的風險，而交易監管則通過過程管理，如對主體的監管、行為的監管、資金的監管等方法，盡量避免交易風險，也同樣對最終的登記的正確性進行了保障。

四、目前不動產登記和交易監管存在問題的主要原因

很多人認為，只要將不動產登記機構和交易監管機構合并就可以徹底解決問題，這其實是一種錯誤的思想。歷史早就告訴我們一個單位并不是解決問題的靈丹妙藥，如規劃和房屋登記在一個主管部門的時候，也存在問題，土地管理中利用部門和地籍部門也經常存在糾紛。早期交警和戶籍警都屬于公安系統，但系統未互相聯通的時候，老百姓辦事也是不方便的。

1、登記數據和交易數據未依法實現實時共享。根據《不動產登記暫行條例》第24條的規定：“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享?！?

雖然不動產登記已經開始了兩年多，但是大部分地方的數據尚未實現共享，或者共享也并非實時數據，這嚴重阻礙了交易管理的實施和不動產登記的準確性和高效化。

2、不動產登記檔案的信息化程度不同，由于各自歷史原因，原分散在不同登記機構的檔案的數據化程度也不盡相同，甚至有些歷史登記檔案都不全。這也是阻礙不動產登記信息化，高效化的原因之一。

3、不動產登記機構和交易管理機構對自身的業務定位不清。由于不動產登記或者交易監管工作對于各自的工作人員都屬于一個新的業務和挑戰，對于哪些是不動產登記，哪些是交易管理，甚至是土地管理、規劃管理等工作理解不同，導致在進行登記和交易監管時，哪些屬于行政管理，哪些屬于登記理解不同，也造成了工作上的糾紛和相互的不理解。有的不動產登記機構會將一些土地管理的工作納入到不動產登記審查過程中去，例如登記時候去審查規劃審批用途或者是否閑置土地等非登記職能。有些交易監管機構會仍然按原來房屋登記模式去進行交易管理，而沒有更好的適應工作性質的變化。

五、解決問題的思路

筆者認為，無論不動產登記和交易監管工作是否屬于一個主管部門，其應該各司其職，相互協作，而不能僅以其中一類為主，弱化另外一類的工作。具體的舉措如下：

1、切實落實《不動產登記暫行條例》第24條以及國務院《政務信息資源共享管理暫行辦法》的規定，實現不動產登記信息和交易信息的共享。讓信息多跑路，讓老百姓少跑路。

2、可以研究探析一種模式，通過交易監管部門建立統一的交易管理信息化平臺與不動產登記平臺共享。而對于交易管理需要辦理的業務可逐步通過相關企業的網上平臺申請，網簽備案的一體化來將信息共享給不動產登記機構直接使用，而對于老百姓自行成交等業務可探尋合并窗口或者委托給不動產登記窗口的形式來辦理，盡量避免老百姓需要在兩個窗口申請的矛盾。